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DPE : un document devenu stratégique et juridiquement engageant

Créé en 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document réglementaire obligatoire qui permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ainsi que son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Il se présente sous forme d’étiquettes allant de A (logement très performant) à G (logement très énergivore), et fournit une estimation des dépenses énergétiques annuelles. Il permet ainsi aux acquéreurs et locataires de comparer différents biens sur la base d’un critère essentiel : leur efficacité énergétique.

Conformément à l’article L. 126-6 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE indique la quantité d’énergie consommée ou estimée, exprimée à la fois en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre associées, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de l’un de ses lots. Il établit une classification en fonction de valeurs de référence, permettant de mesurer la performance énergétique et climatique du bien. Le DPE comprend également des informations sur la qualité de l’aération ou de la ventilation, des recommandations pour améliorer les performances du logement, ainsi qu’une estimation des dépenses théoriques liées aux usages couverts par le diagnostic.

Le DPE a été introduit en France par la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 de programmation fixant les orientations de la politique énergétique (dite « loi POPE »), dans le cadre de la transposition de la directive européenne 2002/91/CE sur la performance énergétique des bâtiments. Initialement purement informatif, ce diagnostic a longtemps été perçu comme une formalité. Mais son rôle a radicalement changé à partir du 1ᵉʳ juillet 2021, date à laquelle il est devenu opposable juridiquement : un acquéreur ou un locataire peut désormais se retourner contre le vendeur ou le bailleur si les informations du DPE s’avèrent erronées ou absentes.

Cette évolution découle de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi « ELAN » (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique »), qui a renforcé la portée juridique du DPE. Son application concrète a été encadrée par plusieurs décrets et arrêtés, entrés en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2021.

Le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 encadre l’établissement du DPE, précise son champ d’application et impose l’affichage de l’étiquette énergie, de l’étiquette climat ainsi que de l’estimation de la facture théorique dans les annonces immobilières et les documents locatifs. Le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 fixe la durée de validité des anciens DPE réalisés entre 2013 et juin 2021, et institue une validité de dix ans pour les DPE devenus « opposables ». L'arrêté n° LOGL2033917A du 31 mars 2021 détermine le contenu obligatoire des diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments d’habitation, en précisant notamment les informations à fournir et les modalités de relevé. L'arrêté n° LOGL2106175A du 31 mars 2021 précise les dispositions techniques applicables au DPE, en définissant la méthode de calcul conventionnelle (3CL) et les conditions de réalisation des diagnostics. L'arrêté n° LOGL2107220A du 31 mars 2021 définit enfin les modalités de certification des logiciels de DPE et les conditions d’agrément nécessaires pour leur utilisation.

Depuis, le DPE est au cœur des enjeux de transition énergétique et de valeur immobilière.

Dans cet article, nous examinons en détail les obligations d’annexion du DPE, ses effets juridiques en tant que document opposable, les recours ouverts aux acquéreurs ou locataires, les responsabilités des différents acteurs de la transaction, ainsi que les sanctions civiles, administratives et pénales encourues.

L’objectif ? Permettre à tous les acteurs de la transaction — professionnels comme particuliers — de comprendre les enjeux juridiques concrets liés au DPE, document désormais essentiel à la validité et à la loyauté contractuelle dans les opérations immobilières.

I. L’insertion obligatoire du DPE dans les contrats de vente et de location

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait désormais partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT), dont l’annexion aux actes juridiques est strictement encadrée par le Code de la construction et de l’habitation.

A.     En cas de vente

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation (anciennement L. 134-1 avant recodification), modifié à l’occasion de la loi ELAN, dispose désormais qu’en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Cette précision a été inscrite à l’issue des débats de la Commission mixte paritaire (rapport n° 720, 19 septembre 2018) afin de « responsabiliser pleinement les acteurs de la transaction ».

L’objectif poursuivi par le législateur est clair : assurer que l’acquéreur soit informé de la performance énergétique du bien dès la phase précontractuelle, avant tout engagement définitif.

B.     En cas de location

Pour les locations, l'article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation dispose que le diagnostic de performance énergétique est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

Cette mesure vise à garantir une information complète et transparente du locataire sur la performance énergétique du logement qu’il s’apprête à occuper.

Le DPE doit être remis en annexe du bail, au même titre que les autres diagnostics réglementaires (plomb, électricité, gaz, etc.).

II. Force probante et renversement de la charge de la preuve

L’une des implications juridiques majeures de l’opposabilité du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), instaurée par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, réside dans le renversement de la charge de la preuve au détriment du vendeur ou du bailleur.

Cette évolution transforme en profondeur les rapports entre les parties au contrat.

Traditionnellement, c’est à la partie demanderesse (souvent l’acquéreur ou le locataire) qu’il incombait de démontrer la faute ou l’inexactitude d’un diagnostic.

Or, avec l’opposabilité juridique du DPE depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, cette logique est inversée : c’est désormais au vendeur ou au bailleur de démontrer que le DPE qu’il a fourni est exact, régulier et conforme aux exigences réglementaires.

Ce principe se fonde implicitement sur les articles 1353 et suivants du Code civil, relatifs à la charge de la preuve, mais il découle surtout d’un choix politique du législateur, exprimé dans les travaux préparatoires de la loi ELAN. Dans le rapport n° 720 de la Commission mixte paritaire du 19 septembre 2018, les parlementaires affirment vouloir « responsabiliser pleinement les acteurs de la transaction », considérant que le professionnel ou le propriétaire vendeur est mieux placé que l’acquéreur ou le locataire pour garantir la fiabilité du DPE.

En pratique, cela signifie que :

• Si un DPE contient des erreurs manifestes ou des évaluations faussées, l’acheteur ou le locataire n’a pas à démontrer que le vendeur était de mauvaise foi ou qu’il a agi frauduleusement.
• Le vendeur devra prouver, documents à l’appui (preuve de certification du diagnostiqueur, rapport complet, méthode 3CL, usage d’un logiciel agréé, etc.), que le DPE a été correctement établi.
• À défaut, sa responsabilité pourra être engagée sur le fondement du vice caché, du dol, ou de l’obligation de délivrance conforme, voire sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Le caractère probatoire du DPE prend donc une nouvelle dimension : il ne s’agit plus simplement d’un document d’information, mais d’un élément susceptible d’être discuté en justice, au même titre qu’une clause du contrat ou qu’un engagement unilatéral.

Ce renversement de la charge de la preuve constitue une protection renforcée pour l’acquéreur ou le locataire, souvent profane, face à un vendeur ou bailleur professionnel ou mieux informé. Il participe ainsi à une volonté plus large de moralisation du marché immobilier dans le contexte de la transition énergétique et de la lutte contre les passoires thermiques.

III. Les sanctions en cas de manquement au DPE

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu opposable, c’est-à-dire qu’il peut être juridiquement invoqué par l’acheteur ou le locataire en cas d’erreur, d’absence ou de présentation trompeuse.

Ce changement de statut, introduit par la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) et précisé par les décrets et arrêtés du 17 décembre 2020 et du 31 mars 2021, s’accompagne d’un arsenal de sanctions civiles, administratives et, dans certains cas, pénales.

A.     Les sanctions civiles

Lorsqu’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est erroné, incomplet, ou absent, le vendeur ou le bailleur peut être poursuivi civilement.

Ces actions sont fondées sur les principes généraux du droit des contrats, en particulier les obligations de délivrance conforme, de transparence et de bonne foi.

1.      Le défaut de délivrance conforme

L'article 1604 du Code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

En droit civil, cet article impose au vendeur l’obligation de livrer un bien conforme au contrat, c’est-à-dire en adéquation avec les caractéristiques convenues. Cela ne se limite pas aux aspects matériels visibles du bien : les informations communiquées à l’acheteur, y compris le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), font pleinement partie des éléments de la vente.

Depuis que le DPE est devenu juridiquement opposable (loi ELAN, art. 79), il est considéré comme un élément contractuel à part entière. Si le DPE annonce une performance énergétique (étiquette énergie/climat) inexacte, l’acheteur peut alors agir sur le fondement du défaut de délivrance conforme.

Les juridictions ont confirmé à plusieurs reprises que l’écart entre la performance réelle du logement et celle indiquée dans le DPE constitue un manquement à l’obligation de conformité, dès lors que cet écart est significatif et a influencé le consentement de l’acheteur.

Dans une affaire jugée par la cour d'appel de Paris le 21 février 2025 (n° 22/19288), un couple avait acquis un bien immobilier présenté comme économe en énergie, avec un DPE classant l’habitation en catégorie B, et indiquant une consommation annuelle de 4 473 kWh, cohérente avec les factures d’électricité fournies par les vendeurs.

Toutefois, une fois installés, les nouveaux propriétaires ont constaté une consommation bien plus élevée que celle annoncée. Lors de l’expertise judiciaire, de nouveaux DPE ont été réalisés, classant alors le bien en catégorie D, à la limite de E.

L’expertise a révélé que le diagnostiqueur s’était contenté de reprendre les données des factures, sans appliquer la méthode réglementaire de calcul (dite 3CL). Selon la cour d’appel : « Il aurait dû effectuer les calculs de déperditions calorifiques selon la méthode conventionnelle pour réaliser le DPE du bien, compte tenu de sa date de construction. »

La faible consommation d’électricité mentionnée dans les factures transmises au diagnostiqueur s’expliquait en réalité par un dysfonctionnement du compteur électrique — un défaut que le vendeur, électricien de profession, ne pouvait raisonnablement ignorer. En d’autres termes, les vendeurs avaient pleinement conscience que les performances énergétiques du bien étaient bien moins favorables que celles affichées.

Face à cette situation, les acquéreurs ont engagé une action en justice : d’un côté, contre les vendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance conforme ; de l’autre, contre le diagnostiqueur pour avoir établi un DPE erroné.

Les vendeurs ont été condamnés, au titre du défaut de délivrance conforme, à indemniser notamment la surconsommation électrique.

Quant au diagnostiqueur, la cour a jugé qu’il avait commis une faute en ne respectant pas la méthode de calcul réglementaire. Il a été condamné, avec son assureur, à verser 36 000 € aux acquéreurs, correspondant à une perte de chance de négocier un prix de vente plus avantageux. La cour a estimé que la performance énergétique du logement constituait une qualité essentielle du bien, déterminante du consentement des acquéreurs.

Ce que doivent retenir les vendeurs :

La jurisprudence récente confirme que la performance énergétique d’un bien est désormais considérée comme une qualité essentielle de l’immeuble. En tant que vendeur, il ne s’agit plus d’une simple formalité : le DPE engage votre responsabilité.

Dès lors, il vous appartient de vérifier la fiabilité du diagnostic avant de le remettre à l’acheteur.

L’argument selon lequel « le DPE n’est qu’un document informatif » n’est plus juridiquement recevable depuis son opposabilité en juillet 2021.

Un DPE erroné peut donc entraîner de lourdes conséquences : réduction du prix de vente, voire annulation du contrat, notamment lorsque le bien est classé F ou G alors que l’acquéreur recherchait un logement performant.

Il est essentiel de confier le diagnostic à un professionnel certifié, et de s’assurer du respect de la méthode réglementaire (3CL).

Pensez à conserver tous les justificatifs (factures, outils de calcul, rapports intermédiaires).

En cas d’incertitude, vous pouvez envisager une clause de non-garantie spécifique, mais celle-ci ne vous protégera pas si une faute ou un dol est retenu.

2.      Nullité du contrat pour vice du consentement

Outre le défaut de conformité, un DPE inexact ou falsifié peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur sur le fondement du dol, au sens des articles 1137 à 1139 du Code civil.

Le dol constitue une cause de nullité du contrat dès lors qu’il a vicié le consentement de l’acquéreur ou du locataire.

Le dol désigne une manœuvre frauduleuse ou une dissimulation volontaire d’une information essentielle, ayant pour but de tromper l’autre partie et de l’amener à conclure un contrat qu’elle n’aurait pas signé en connaissance de cause.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, cela peut consister à :

• Cacher un DPE défavorable (classe F ou G)
• Fournir un DPE volontairement erroné ou établi sans respecter la méthode réglementaire (3CL)
• Présenter un diagnostic obsolète ou manifestement incohérent pour valoriser artificiellement le bien.

Pour que le dol soit caractérisé, les juridictions analysent notamment :

• Si le vendeur ou bailleur avait connaissance de la performance énergétique réelle du bien
• Si le DPE fourni a influencé le consentement de l’acheteur ou du locataire
• Si la manœuvre ou l’omission était volontaire et déterminante

Selon la doctrine (Malaurie, Aynès, Stoffel-Munck,Droit des obligations, LGDJ), le dol est souvent présumé lorsqu’il existe un déséquilibre manifeste d’information entre un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment et un particulier.

Dans plusieurs affaires, les tribunaux ont considéré que l’acheteur avait été trompé par un DPE présentant à tort le logement comme peu énergivore, alors que le bien était en réalité mal isolé ou plus énergivore que prévu, entraînant des surcoûts.

Si le diagnostic a été établi de manière défaillante ou sur la base de données inexactes, le juge peut :

• Annuler la vente ou le bail, ce qui entraîne la restitution du bien et des sommes versées
• Ou accorder des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi (par exemple : perte de chance de négocier, travaux non anticipés, surcoût énergétique…).

Le dol peut être invoqué jusqu’à cinq ans après la découverte de la fraude (article 2224 du Code civil).

Par exemple, dans un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 21 février 2025 (n° 22/19288), un couple avait acheté une maison classée B selon le DPE, alors qu’elle devait en réalité être classée D. La cour a reconnu que cette fausse information avait influencé leur décision et accordé une indemnisation de 36 000 € pour perte de chance, sans aller jusqu’à l’annulation de la vente.

D’autres décisions (notamment TGI de Bourges, 28 septembre 2017, n° 16/00243) ont admis l’annulation d’une vente pour dol lorsque le DPE avait été établi sur des bases manifestement erronées et que le vendeur ne pouvait l’ignorer.

De nombreux auteurs confirment que le DPE, en tant qu’élément objectivé, participe désormais de l’équilibre contractuel. Comme l’analyse Me Sébastien BOSVIEUX, avocat en droit immobilier, « le DPE est devenu une donnée économique centrale, et sa falsification ou son absence peut valoir tromperie au sens juridique du terme » (Gazette du Palais, 2022, n° 345).

En résumé : si le DPE est faux, qu’il soit volontairement manipulé ou simplement négligé, et qu’il a influencé la décision de l’acheteur ou du locataire, cela peut suffire à remettre en cause la validité du contrat. D’où l’importance, pour les vendeurs et les bailleurs, de fournir un DPE rigoureux, conforme et établi par un professionnel certifié.

3.      Vices cachés

Même en l’absence de manœuvre frauduleuse ou de dol, un DPE inexact peut entraîner l’engagement de la garantie légale des vices cachés, si l’acheteur découvre, après la vente, que le bien présente une performance énergétique bien inférieure à celle annoncée.

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu à la garantie « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En matière énergétique, cela signifie que si le logement consomme bien plus d’énergie que ce qui était indiqué dans le DPE, en raison d’une mauvaise isolation, d’un chauffage obsolète ou de défauts structurels non apparents, cela peut constituer un vice caché.

La jurisprudence reconnaît désormais qu’un DPE manifestement erroné peut révéler l’existence d’un défaut caché lorsque :

• L’écart entre le classement affiché et la performance réelle est significatif
• Ce défaut ne pouvait être détecté par l’acheteur lors des visites ou par un simple examen visuel
• La dégradation énergétique compromet l’usage normal du bien (ex. : factures très élevées, inconfort thermique)

Exemple : un appartement affiché en classe C mais qui s’avère, après achat, être en classe F, avec des factures multipliées par deux et une isolation inexistante. Même sans intention frauduleuse du vendeur, cela peut justifier l’action en garantie des vices cachés.

Deux recours principaux sont ouverts à l’acquéreur (article 1644 du Code civil) :

1. L’action estimatoire : l’acheteur conserve le bien mais peut obtenir une réduction du prix de vente, proportionnelle au préjudice subi (généralement entre 5 et 20 % selon les cas)
2. L’action rédhibitoire : l’acheteur peut demander l’annulation pure et simple de la vente, avec restitution du bien et du prix payé, si le défaut est particulièrement grave

L’action doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).

Attention à la clause d’exclusion de garantie

Certains compromis de vente contiennent une clause de non-garantie des vices cachés, valable uniquement entre vendeurs non-professionnels et acquéreurs avertis.

Mais cette clause ne produit aucun effet si :

• Le vendeur est de mauvaise foi
• Le vendeur avait connaissance du vice (ex. : travaux énergétiques non déclarés, compteur manipulé, etc.)

4.      Perte de chance et trouble de jouissance : des préjudices indemnisables en matière locative

En matière locative, un DPE inexact ou erroné n’est pas sans conséquence. Bien que la sanction ne soit pas automatique, la jurisprudence reconnaît que ce type d’erreur peut fonder une action en responsabilité du bailleur sur deux fondements distincts :

• La perte de chance de négocier un loyer plus adapté
• Le trouble de jouissance, lié à l’usage dégradé du logement

            a) La perte de chance de négocier un loyer plus faible

Le DPE, opposable depuis 2021, fait désormais partie des éléments contractuels essentiels lors de la conclusion du bail. Il contribue à la valorisation du bien et oriente les attentes du locataire sur le niveau de confort thermique et les charges énergétiques prévisibles.

Lorsque le DPE affiché est surévalué (ex. : un logement en réalité classé F présenté comme D), le locataire peut faire valoir qu’il a été induit en erreur sur la performance énergétique du logement.

Il peut alors demander réparation pour perte de chance, en démontrant qu’il aurait soit :

• Renoncé à louer
• Négocié un loyer inférieur
• Choisi un autre bien plus performant

            b) Le trouble de jouissance

Un logement difficile à chauffer, mal isolé, générant des dépenses imprévues et excessives peut porter atteinte à la jouissance paisible du bien, comme garantie par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le trouble de jouissance peut se traduire par :

• Un inconfort thermique persistant
• Une impossibilité d’occuper certaines pièces
• Ou encore des factures de chauffage disproportionnées

Dans ces cas, la responsabilité civile du bailleur peut être engagée et donner lieu à :

• Des dommages-intérêts pour compenser le préjudice de jouissance
• Voire une réduction rétroactive du loyer

Preuve exigée : la rigueur des tribunaux

Attention : les tribunaux exigent une preuve rigoureuse du préjudice allégué. Le locataire devra apporter :

• Les factures d’énergie réelles, comparées à l’estimation DPE
• Éventuellement une expertise contradictoire
• Et démontrer l’impact sur son confort de vie ou son budget mensuel

Un simple écart théorique entre DPE et consommation réelle ne suffit pas : il faut quantifier le préjudice et prouver qu’il est directement lié à un défaut du diagnostic.

Jurisprudence : exemple d’une demande rejetée

Dans un arrêt de la cour d’appel de Rouen du 4 avril 2024 (cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximité, 4 avril 2024, n° 23/03649), la cour a rejeté la demande de réduction de loyer formulée par le locataire. Ce dernier s’estimait victime d’un dol lors de la conclusion du bail, soutenant que le logement avait été présenté comme classé en catégorie D, alors qu’un DPE réalisé ultérieurement l’avait classé en G. La cour a toutefois considéré que le locataire n’avait pas fait de la remise du DPE une condition déterminante de son consentement. En effet, l’annonce immobilière publiée sur le site Leboncoin, qui reprenait un ancien DPE, mentionnait déjà une classification en catégorie G. Par ailleurs, le locataire, clerc de notaire de profession, disposait de connaissances juridiques suffisantes pour connaître l’obligation de remise du DPE, et ne pouvait ignorer les conséquences de son absence.

Conseils aux bailleurs

Les bailleurs doivent être particulièrement vigilants. Le DPE doit être réalisé avec rigueur, par un professionnel certifié, selon la méthode de calcul réglementaire (3CL), afin d’éviter tout litige potentiel et d’assurer la transparence vis-à-vis du locataire.

Certains auteurs estiment que les tribunaux devraient mieux prendre en compte le DPE comme élément essentiel du contrat de location, en lien avec le critère de "logement décent"(article 6 de la loi de 1989, modifié par la loi Climat et Résilience). Un logement très mal classé (F ou G), loué sans transparence, pourrait être assimilé à une altération du consentement du locataire, ouvrant la voie à une réduction du loyer voire à une annulation du bail.

Selon Maître Valérie GOUTARD, avocate en droit immobilier,« un DPE erroné peut être assimilé à une réticence dolosive s’il est prouvé que le bailleur avait connaissance de la mauvaise performance énergétique et a volontairement omis de le signaler » (Gazette du Palais, 2022, n° 141).

5.      Les sanctions spécifiques au diagnostiqueur

Le diagnostiqueur immobilier certifié, en tant que professionnel technique, engage sa responsabilité lorsqu’il réalise un DPE erroné, incomplet ou non conforme aux normes en vigueur.

Depuis que le DPE est devenu juridiquement opposable (loi ELAN, art. 79), ses erreurs peuvent avoir des conséquences civiles importantes, tant pour le vendeur ou le bailleur que pour l’acquéreur ou le locataire.

Une obligation de moyens renforcée

Le diagnostiqueur est tenu à une obligation de moyens renforcée, ce qui signifie qu’il doit exécuter sa mission avec prudence, diligence, compétence et conformément à la réglementation (notamment la méthode de calcul conventionnelle 3CL). S’il ne garantit pas un résultat, il est tenu à une rigueur méthodologique stricte.

En cas de manquement, sa responsabilité professionnelle peut être engagée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil (responsabilité délictuelle), indépendamment de tout contrat avec l’acquéreur ou le locataire.

La jurisprudence retient la responsabilité du diagnostiqueur dans plusieurs cas typiques :

• Non-respect de la méthode 3CL (ex. : simple reprise des factures sans modélisation technique)
• Omission d’éléments essentiels (ex. : isolation, système de chauffage…)
• Attribution d’une étiquette énergie erronée influençant le consentement ou le prix
• Diagnostic établi sans visite complète ou sans prise en compte des caractéristiques réelles du bien

Exemples jurisprudentiels

• Cour d’appel de Paris, 21 février 2025 (n° 22/19288)

Le diagnostiqueur avait repris les factures d’électricité du vendeur sans appliquer la méthode 3CL. Le DPE attribuait au bien une classe B, alors qu’une expertise a révélé une classe D/E réelle. Il a été condamné, avec son assureur, à verser 36 000 € de dommages-intérêts à l’acquéreur pour perte de chance de négocier un meilleur prix.

• TGI de Bourges, 28 septembre 2017 (n° 16/00243)

Le DPE ne prenait pas en compte l’isolation du toit ni les caractéristiques du chauffage. Le tribunal a considéré que ces omissions constituaient une faute professionnelle engageant la responsabilité du diagnostiqueur, solidairement avec le vendeur.

Assurance et obligations professionnelles

Les diagnostiqueurs sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, couvrant les conséquences des erreurs dans leurs rapports (article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation).

En cas de faute, l’assureur du diagnostiqueur prend en charge l’indemnisation du client lésé. Toutefois, une faute grave ou répétée peut entraîner :

• Le retrait de la certification
• Des poursuites disciplinaires par l’organisme certificateur
• Et potentiellement, des actions en justice

Ce que cela implique pour les vendeurs et les bailleurs

Même si la faute revient au diagnostiqueur, le vendeur ou bailleur reste responsable vis-à-vis de l’acquéreur ou du locataire (sur le fondement du défaut de délivrance conforme ou du dol). Il pourra ensuite exercer un recours contre le professionnel fautif.

Il est donc crucial de vérifier que le diagnostiqueur est :

• Certifié par un organisme accrédité (AFNOR, I.CERT, etc.)
• Assuré en responsabilité civile professionnelle
• Et qu’il applique la méthode 3CL avec transparence (rapport détaillé, photos, logiciels utilisés…)

B.     Les sanctions administratives

Depuis l’entrée en vigueur de la recodification du Code de la construction et de l’habitation par l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du Code de la construction et de l'habitation, les règles relatives au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ont été regroupées et clarifiées.

Désormais, les articles L. 126-33 à L. 126-35 du Code de la construction et de l'habitation encadrent le régime des sanctions administratives applicables en cas de défaut d’affichage ou de communication du DPE.

1.      Les manquements visés

La réglementation impose désormais une transparence totale en matière de performance énergétique dans les transactions immobilières.

En vertu de l’article L. 126-28 du Code de la construction et de l'habitation, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être présenté à chaque étape de la vente ou de la location, tant dans les supports de communication (annonces, vitrines, plateformes en ligne) que dans les documents contractuels (promesse de vente, contrat de location).

Ainsi, un manquement est constitué dans les situations suivantes :

1. Le DPE est totalement absent :
• D’une annonce immobilière (y compris entre particuliers sur Leboncoin ou SeLoger)
• D’un avant-contrat (compromis, promesse de vente) ou d’un acte de vente
• Ou d’un contrat de location, sauf exceptions (bail rural, saisonnier)
2. Les étiquettes « énergie » et « climat » ne sont pas mentionnées, ou sont présentées de manière illisible, en noir et blanc, sans le format officiel en couleurs
3. Le DPE communiqué est invalide ou périmé, notamment :
• S’il date d’avant le 1er juillet 2021
• Ou s’il a plus de 10 ans, en application du décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020.
4. Le DPE est erroné, falsifié ou manifestement incohérent, ce qui peut résulter :
• D’un diagnostic bâclé
• De données techniques inexactes fournies par le vendeur ou le bailleur
• Ou d’une dissimulation délibérée des performances énergétiques réelles.

Ces manquements portent atteinte à l’obligation d’information précontractuelle, exigée par l'article 1112-1 du Code civil, et peuvent vicier le consentement de l’acquéreur ou du locataire.

Contrairement à une idée reçue, les particuliers sont tout autant concernés que les professionnels.

Le fait de vendre un bien en nom propre ne dispense pas de l’obligation de transparence sur la performance énergétique.

Le DPE est un document à caractère réglementaire et opposable : son absence ou son inexactitude peut engager la responsabilité du vendeur même non professionnel, sur les fondements :

• De la garantie de délivrance conforme (art. 1604 et s. C. civ.)
• Du dol (art. 1137 C. civ.)
• Ou encore de la garantie des vices cachés (art. 1641 C. civ.)

Les vendeurs particuliers qui omettent ou falsifient le DPE s’exposent à des sanctions civiles mais aussi à des amendes administratives, comme les professionnels.

Ce dispositif s’inscrit dans une logique de transparence énergétique, inscrite dans la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et Résilience », qui considère la performance énergétique comme un critère de décence et de valeur dans l’immobilier.

Selon la doctrine (cf. L. Rapp, Revue des Loyers, 2022, p. 31), « l’information énergétique est désormais au cœur de l’équilibre contractuel entre les parties. Sa dissimulation ou son inexactitude constitue un déséquilibre informationnel inacceptable».

Ainsi, l’acheteur ou le locataire doit pouvoir connaître l’impact énergétique du bien dès l’annonce, afin de comparer objectivement les logements disponibles et de prendre une décision éclairée.

2.      Les sanctions

La transparence énergétique n’est pas seulement une exigence morale ou contractuelle : elle est sanctionnée administrativement.

En effet, les articles L. 126-33 à L. 126-35 du Code de la construction et de l’habitation prévoient que tout manquement à l’obligation d’information énergétique peut donner lieu à une amende prononcée par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes).

Les montants encourus sont les suivants :

• 3 000 € pour une personne physique, notamment un vendeur ou bailleur particulier
• 15 000 € pour une personne morale, comme une agence immobilière, une société civile immobilière (SCI), ou encore un professionnel du droit (notaire, avocat mandataire)

Ces sanctions s’appliquent dans les cas suivants :

• Absence de Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans une annonce, un avant-contrat ou un bail
• Omission des étiquettes énergie et climat (classes A à G) dans les supports d’information
• Communication d’un DPE périmé, invalide ou manifestement erroné

Ces amendes ont une finalité dissuasive : elles visent à garantir le droit à une information loyale et complète pour tous les acquéreurs et locataires, tout en instaurant une concurrence équitable entre vendeurs, qu’ils soient professionnels ou non.

En effet, ne pas afficher un DPE ou présenter un bien sous une classe énergétique plus favorable que la réalité fausse le jeu du marché immobilier local.

En pratique :

Avant toute sanction, une mise en demeure préalable peut être adressée par l’administration, notamment lorsque le manquement est isolé ou involontaire.

Toutefois, en cas de manquement manifeste, de caractère répétitif ou de volonté de dissimulation, la sanction peut être prononcée sans avertissement préalable.

Il est important de souligner que le statut de vendeur particulier n’exonère en rien de ces obligations.

Les particuliers sont juridiquement tenus de respecter les mêmes règles que les professionnels concernant la fourniture et l’exactitude du DPE.

C.     Les sanctions pénales

Si l’omission ou l’erreur sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peut entraîner des sanctions civiles et administratives, certaines situations plus graves relèvent du droit pénal.

En effet, le vendeur ou bailleur qui falsifie intentionnellement un DPE, cache délibérément une mauvaise performance énergétique, ou omet de le fournir en toute connaissance de cause, peut être poursuivi pénalement.

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1.      La tromperie – Article L 441-1 du Code de la consommation

Applicable lorsqu'un vendeur ou un professionnel fournit sciemment un DPE faux ou trompeur pour influencer le consentement de l'acquéreur ou du locataire.

Conditions de la tromperie :

• Une altération volontaire de la vérité (ex. : un DPE falsifié ou volontairement erroné)
• Un objet licite : ici, la qualité énergétique du bien immobilier
• Une volonté de tromper le cocontractant, qui n’aurait pas contracté en connaissance de cause

Sanctions prévues (articles L. 441-1 et L. 454-1 et suivants du Code de la consommation) :

• 3 ans d’emprisonnement ;
• 300 000 € d’amende, ou jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires pour les personnes morales ;
• Le tout sans préjudice des dommages-intérêts civils dus à la victime.

Exemples d’application en matière immobilière :

• Un marchand de biens vendant un immeuble en masquant son classement F ou G à l’aide d’un faux DPE
• Un professionnel de l'immobilier insérant délibérément une étiquette énergie flatteuse dans une annonce, sans DPE valide
• Un vendeur récurrent (assimilé à un professionnel) utilisant un DPE volontairement obsolète ou modifié pour rehausser la valeur du bien

Important : même un vendeur particulier peut tomber sous le coup de cette infraction s’il a agi sciemment, notamment s’il possède une expertise professionnelle (ex. : ancien artisan du bâtiment).

2.      L’escroquerie – Article 313-1 du Code pénal

Lorsque l'omission ou l’inexactitude du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est pas le fruit d’une simple négligence, mais résulte d’une manœuvre frauduleuse destinée à tromper l’acquéreur ou le locataire, la qualification pénale d’escroquerie peut être envisagée (article 313-1 du Code pénal). 

Dans le cadre d’une transaction immobilière, cette infraction peut viser :

• Le vendeur ou bailleur qui dissimule délibérément un DPE défavorable (classe F ou G)
• Celui qui présente un DPE falsifié pour valoriser le bien ou masquer des défauts
• Ou encore, le diagnostiqueur complice de la falsification

Conditions de l’escroquerie

Trois éléments doivent être réunis :

1. Une manœuvre frauduleuse : mensonge, omission volontaire, dissimulation d’un diagnostic réel, ou usage d’un DPE falsifié
2. Une remise ou un engagement contractuel obtenu à tort : vente conclue ou bail signé sur la base de cette tromperie
3. Un préjudice réel : généralement une perte financière (prix surévalué, travaux imprévus, charges excessives…)

Sanctions pénales encourues :

• 5 ans d’emprisonnement ;
• 375 000 € d’amende pour les personnes physiques ;
• Peines aggravées :
• Jusqu’à 7 ans de prison et 750 000 € d’amende si l’escroquerie est commise en bande organisée ou contre une personne vulnérable (ex. : personne âgée, primo-accédant naïf) ;
• Peines complémentaires possibles : interdiction d’exercer, confiscation, publication de la condamnation.

3.      Faux et usage de faux – Articles 441-1 et suivants du Code pénal

Le délit de faux et usage de faux (article 441-1 du Code pénal)  trouve à s’appliquer lorsqu’un vendeur, un bailleur ou un diagnostiqueur immobilier :

• Falsifie volontairement un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
• Modifie un rapport officiel pour faire croire à une meilleure performance énergétique
• Ou utilise un logiciel non conforme ou des données manipulées pour obtenir un classement avantageux

Cela inclut par exemple :

• L’altération manuelle d’un DPE déjà établi
• L’émission d’un faux rapport par un diagnostiqueur non certifié ou radié
• Ou encore la reproduction d’un ancien DPE périmé, utilisé pour masquer la réalité énergétique du bien

Autrement dit, il suffit que le DPE modifié puisse avoir une influence sur une décision juridique (achat, location) pour que le faux soit constitué. Il n’est pas nécessaire que le préjudice se soit déjà réalisé : le risque suffit.

Sanctions encourues (personne physique) :

• 3 ans d’emprisonnement
• 45 000 € d’amende
• Peines aggravées si le faux est commis par une personne dépositaire de l’autorité publique ou dans le cadre de l’exercice d’une profession réglementée (comme diagnostiqueur certifié, professionnel de l'immobilier, notaire…)

Exemples concrets d’application

• Un vendeur fournit un DPE scanné puis modifié via logiciel (changement de l’étiquette E en C) : faux document
• Un bailleur réutilise un ancien DPE périmé, daté d’avant juillet 2021, tout en faisant croire qu’il est à jour : usage de faux
• Un diagnostiqueur réalise plusieurs rapports "automatisés" sans se rendre sur place, à partir d’hypothèses fictives fournies par le vendeur : production de faux

En matière immobilière, plusieurs décisions récentes ont évoqué la possibilité de requalifier une falsification du DPE en faux, en particulier lorsqu’elle résulte d’une volonté de tromper l’acheteur ou de contourner la décence énergétique requise pour la location.

4.      Pratiques commerciales trompeuses – Article L 121-2 du Code de la consommation

Lorsque la performance énergétique d’un logement est présentée de manière inexacte, ambiguë ou dissimulée dans une annonce immobilière, cela constitue une publicité mensongère. Cette situation relève plus largement de la pratique commerciale trompeuse, sanctionnée par l’article L 121-2 du Code de la consommation.

Ces infractions sont particulièrement surveillées depuis que le DPE est devenu juridiquement opposable (depuis le 1er juillet 2021) et un critère de décence du logement (loi Climat et Résilience du 22 août 2021).

L’article L. 121-2 du Code de la consommation interdit toute publicité reposant sur :« Des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : l’existence, la disponibilité, la nature, la composition, les qualités substantielles, les résultats attendus ou les caractéristiques essentielles du bien. »

Or, depuis 2021, l’étiquette énergétique (A à G) est considérée comme une caractéristique essentielle du bien immobilier (cf. art. L. 126-28 du Code de la construction et de l'habitation).

De plus, l’article L. 121-1 précise que toute pratique commerciale trompeuse est interdite, même en l’absence d’intention frauduleuse, si elle altère ou est susceptible d’altérer le comportement économique du consommateur moyen.

Exemples concrets de pratiques trompeuses liées au DPE :

• Présenter un bien en classe D alors qu’il est en réalité classé F
• Omettre volontairement de mentionner l’étiquette dans une annonce pour éviter un mauvais impact commercial
• Afficher une version périmée du DPE (datant d’avant juillet 2021) sans signaler son obsolescence
• Utiliser un visuel non conforme (en noir et blanc, ou sans la double étiquette énergie/climat)
• Reprendre dans l’annonce un ancien DPE manifestement incohérent (ex. : mentionner « B » pour un logement sans isolation ni double vitrage)

Sanctions encourues

Conformément à l’article L. 132-2 du Code de la consommation, les pratiques commerciales trompeuses sont pénalement sanctionnées par :

• 2 ans d’emprisonnement
• 300 000 € d’amende pour une personne physique
• Et jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires annuel pour une personne morale
• Si l'infraction a été commise par l'utilisation d'un service de communication au public en ligne ou par le biais d'un support numérique ou électronique : les peines sont portées à 5 ans d'emprisonnement et à 750 000 € d'amende

Si la publicité trompeuse a été utilisée pour induire le consommateur en erreur au moment de la vente ou de la location, elle peut également fonder une action en nullité du contrat, en réduction du prix ou en dommages-intérêts, sur le fondement du dol civil (article 1137 du Code civil) ou de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil).

5.      Le recel – Article 321-1 du Code pénal

Le recel est une infraction pénale souvent méconnue dans le cadre des transactions immobilières, mais parfaitement applicable lorsqu’un professionnel de l’immobilier (professionnel de l'immobilier, notaire, marchand de biens…) a connaissance de l’irrégularité du DPE — qu’il soit faux, falsifié ou obsolète — et participe malgré tout à la transaction (article 321-1 du Code pénal).

Autrement dit, il ne s’agit pas d’avoir produit le DPE frauduleux, mais de bénéficier ou de tirer profit sciemment d’une infraction, en dissimulant son origine illicite ou en facilitant la vente sur cette base.

Dans le contexte immobilier, le recel peut donc être caractérisé par la volonté délibérée d’exploiter un DPE inexact — par exemple, en concluant une vente à un prix surévalué, en connaissant les manipulations ou les manquements du diagnostic.

Cas pratiques envisageables :

• Un professionnel de l'immobilier qui reprend dans son annonce un DPE falsifié fourni par le vendeur, tout en étant conscient de l’incohérence manifeste (ex. : étiquette A pour un logement des années 50 sans isolation)
• Un notaire qui intègre dans un acte un DPE visiblement invalide (antérieur à 2021, ou établi sans respect de la méthode 3CL), sans avertir les parties
• Un marchand de biens qui achète un bien sous-évalué grâce à un DPE fictif, puis le revend plus cher, en dissimulant le caractère frauduleux du document initial

Sanctions encourues :

Conformément à l’article 321-1 du Code pénal, le recel est puni de :

• 5 ans d’emprisonnement
• 375 000 € d’amende pour une personne physique

En cas de circonstances aggravantes (infraction en bande organisée, pluralité de bénéficiaires…), les peines peuvent être portées à :

• 10 ans d’emprisonnement
• 750 000 € d’amende, voire plus si l’avantage retiré dépasse ces montants (article 321-3 du Code pénal)

Le recel est une infraction distincte, qui sanctionne la complicité passive dans une fraude. Il ne vise pas l’auteur initial de l’infraction (par exemple, le diagnostiqueur ou le vendeur falsificateur), mais ceux qui, par leur silence ou leur inaction, en facilitent les effets.

Les professionnels doivent donc faire preuve d’une vigilance accrue :

• Refuser de publier des annonces si le DPE semble incohérent
• Signaler toute irrégularité avant signature d’un compromis ou d’un acte
• Exiger la production d’un diagnostic conforme, valide et certifié

Le devoir de conseil, notamment pour les notaires et agents immobiliers, interdit de fermer les yeux sur des documents irréguliers ou litigieux, sous peine d’engager non seulement leur responsabilité civile, mais également leur responsabilité pénale.

En conclusion : le DPE entre exigence, incertitude et responsabilisation

Depuis sa réforme en 2021, le DPE est devenu un pilier du droit immobilier. En 2025, il entre dans une nouvelle phase : ajustements méthodologiques à venir, fiabilisation attendue, mais aussi incertitudes liées à la suspension de MaPrimeRénov’.

Une réforme est en cours pour corriger les biais de calcul, mieux intégrer les données réelles et clarifier les règles d’opposabilité. Car un DPE erroné engage désormais la responsabilité de tous les acteurs : vendeurs, bailleurs, diagnostiqueurs, et intermédiaires.

La suspension des aides à la rénovation interroge : sans soutien financier, le DPE risque de perdre sa portée incitative au profit d’un rôle essentiellement juridique, axé sur la conformité et les contentieux.

Le DPE n’est plus un simple diagnostic, c’est un outil de transparence, de vigilance et de responsabilité. Dans un marché en mutation, bien le comprendre, c’est mieux vendre, mieux louer… et mieux se protéger.